Hipoteka predstavlja sredstvo obezbjeđenja novčanih potraživanja, najčešće u korist banke ili drugog povjerioca, koje se ostvaruje upisom prava u Zemljišnu knjigu. U Bosni i Hercegovini, upis hipoteke je zakonom uređen postupak koji ima za cilj pravnu zaštitu kako povjerioca, tako i vlasnika nekretnine.
Šta je hipoteka i kada se upisuje?
Hipoteka je založno pravo koje povjerilac (npr. banka) stiče nad nekretninom dužnika kao sredstvo obezbjeđenja duga. Iako dužnik ostaje formalni vlasnik, povjerilac stiče pravo da traži prodaju nekretnine u slučaju neizmirenja obaveza. Upis hipoteke je obavezan kako bi založno pravo bilo pravno važeće i opozivo prema trećim licima.
Najčešće se hipoteka upisuje prilikom:
- podizanja stambenog ili poslovnog kredita
- osiguranja poslovnih obaveza
- davanja lične imovine kao sredstvo obezbjeđenja tuđeg duga
Kako se vrši upis hipoteke?
- Sačinjavanje osnovnog pravnog akta – Ugovor o hipoteci ili izjava o dozvoli upisa hipoteke mora biti u pisanom obliku, a potpisi ovjereni kod notara.
- Podnošenje prijedloga za upis – Prijedlog za upis podnosi se nadležnom Zemljišnoknjižnom uredu prema mjestu gdje se nekretnina nalazi. Uz prijedlog se prilaže ugovor, dokaz o vlasništvu i druge potrebne isprave.
- Zemljišnoknjižni postupak – Ured razmatra dokumentaciju, upisuje hipoteku u zemljišne knjige i obavještava strane o izvršenom upisu.
- Upis hipoteke – Kada je hipoteka upisana, ona postaje pravno valjana i opoziva se samo nakon izmirenja duga ili brisanjem iz ZK.
Na šta treba posebno obratiti pažnju?
- Da li su svi elementi ugovora o hipoteci pravno ispravni
- Da li je nekretnina pravno čista i bez tereta
- Redoslijed upisa (prava prvenstva) – ranije upisana hipoteka ima prednost
- Da li su ispunjeni svi uslovi za eventualno brisanje hipoteke nakon otplate
Praktična iskustva
U praksi smo često rješavali situacije u kojima je bilo potrebno utvrditi da li je hipoteka upisana zakonito, pomoći klijentima kod raskida ugovora, brisanja hipoteke nakon izmirenja obaveze, kao i zastupati u sporovima koji su nastali usljed nepreciznih ili nezakonitih upisa.
Zakonito i pravovremeno upisivanje hipoteke je ključna pravna mjera zaštite interesa obje strane – i dužnika i povjerioca. Ako niste sigurni da li je vaša hipoteka pravilno upisana, imate pitanja u vezi sa otplatom, brisanjem ili osporavanjem hipoteke, preporučuje se stručna pravna konsultacija.
